4 cose da chiedere prima di una proposta di acquisto

Prima di firmare una proposta di acquisto per un immobile bisognerebbe effettuare alcune verifiche onde evitare di trovarsi vincolati in un affare poco conveniente. Il che costringerebbe l’acquirente ad un lungo e costoso contenzioso per recuperare l’assegno versato come anticipo. Ecco allora 4 cose da chiedere prima di una proposta di acquisto. Si tratta di semplici cautele che, il più delle volte, non implicano alcun rallentamento nella stipula del contratto.

Prima di entrare nel merito del discorso conviene però comprendere che valore ha la proposta di acquisto e cosa implica per chi la firma.

La proposta d’acquisto è vincolante?

Come ben sa chi è pratico di compravendite immobiliari, la proposta di acquisto è un atto che vincola solo l’acquirente fino a quando questa non viene accettata anche dal venditore. Laddove intervenga l’accettazione di quest’ultimo, entrambe le parti si obbligano a concludere l’affare.

Tuttavia, nel caso in cui una delle due non dovesse rispettare l’impegno preso, l’altra potrebbe tutt’al più agire nei suoi confronti e chiedere un risarcimento del danno, ma nient’altro. E qui sta la grossa differenza rispetto al contratto preliminare (il cosiddetto compromesso). Nel caso in cui non venga rispettato il compromesso, la parte insoddisfatta può optare tra la caparra (il venditore tratterrà quella già ricevuta, mentre l’acquirente chiederà il doppio di quella versata) e il ricorso al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile.

In buona sostanza, le garanzie per le parti, dopo la stipula del compromesso, sono superiori rispetto a quelle successive alla firma della proposta di acquisto.

Certificati da chiedere prima della proposta d’acquisto

Spesso, la proposta d’acquisto viene firmata in modo impulsivo e frettoloso, rinviando tutte le pratiche burocratiche a un momento successivo, prima della stipula del compromesso. In realtà, bisognerebbe anticipare tutte le verifiche già a questo momento. Ci sono in particolare dei documenti molto importanti da chiedere. Eccoli.

Visura ipocatastale

La prima cosa da chiedere prima di firmare la proposta di acquisto è una visura ipocatastale. Si tratta di un documento che, in realtà, potrebbe procurarsi anche lo stesso acquirente recandosi all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. Da esso si potrà verificare se il venditore è l’effettivo proprietario del bene (si pensi al caso di una comunione ereditaria), se l’immobile è ipotecato o pignorato, se l’immobile è oggetto di una controversia giudiziaria (ad esempio la rivendicazione dell’usucapione da parte di un terzo).

Certificato di prestazione energetica

Chi vende tende sempre a enfatizzare le qualità del proprio prodotto. Succede anche nel mercato immobiliare. E così, per non prendere fregature almeno sotto l’aspetto del risparmio energetico, è bene avere l’Ape, l’attestato di prestazione energetica che potrà fornire un quadro di quanto si spenderà per il riscaldamento.

Attestazione amministratore di condominio

Non è corretto pensare che i debiti col condominio pregressi alla vendita restino in capo al venditore. Al contrario, la legge prevede che chi compra è corresponsabile delle morosità condominiali del venditore relative all’anno del rogito (o meglio, a quello in cui il rogito viene comunicato all’amministratore) e a quello precedente. Sicché, non potendolo fare l’acquirente, il venditore dovrà farsi rilasciare dal capo condomino una attestazione di regolarità dei pagamenti.

Verbali di condominio

Se il condominio ha deciso di avviare lavori straordinari o la sostituzione di impianti, con conseguenti oneri a carico dei condomini, le spese gravano su chi è proprietario al momento dell’approvazione dei lavori stessi. Sicché, se prima della vendita il condominio ha solo autorizzato l’amministratore a raccogliere i preventivi, l’acquirente si troverà a dover sostenere costi per opere di cui non sapeva nulla. Pertanto, sarà bene farsi consegnare dal venditore la copia delle ultime assemblee di condominio.

Certificati catastali

Per verificare se nell’immobile sono presenti abusi edilizi è necessario farsi rilasciare le mappe catastali. Un ingegnere potrà verificare se queste sono aggiornate con l’effettiva consistenza dell’immobile in modo da accertarsi se sono stati fatti lavori “non dichiarati”.

Accesso all’immobile con un tecnico

È molto importante fare un accesso all’immobile con un tecnico di fiducia, generalmente un architetto o un ingegnere, per verificare se vi siano dei lavori da eseguire, come la sostituzione dei tubi o dell’impianto elettrico, che potrebbero aggravare gli oneri per chi acquista.

Quattro chiacchiere con l’amministratore di condominio

L’aspetto più importante è quello relativo ai rapporti coi condomini. Esistono condomini dove le morosità sono talmente diffuse da rendere non solo conflittuali i rapporti tra vicini ma anche difficile il godimento dei servizi comuni (visto il rischio di sospensione delle utenze). Ciò peraltro implica una corresponsabilità di tutti i condomini per i debiti coi fornitori (anche se limitata alle rispettive quote millesimali). Quindi, sarà sempre bene acquisire informazioni sullo stato di salute delle casse condominiali, magari parlando con l’amministratore di condominio o con avvocati presenti nello stabile che potrebbero essere informati circa eventuali pendenze giudiziarie.

La provenienza dell’immobile

È molto importante che tu sappia se il venditore ha ricevuto l’immobile da una donazione e quanto tempo è decorso da questa. Se infatti non dovessero essere passati ancora 20 anni, avrai grossi problemi a trovare un finanziamento. E questo perché gli eredi legittimari del donante potrebbero impugnare la donazione entro tale termine. Per evitare questioni con gli eredi dovresti attendere la morte del donante per chiedere agli eredi una rinuncia all’impugnazione della donazione, oppure dovresti chiedere al venditore la stipula di una polizza con una assicurazione che ti tuteli in caso di azione di rivalsa degli eredi.

Fonte: https://www.laleggepertutti.it/551469_4-cose-da-chiedere-prima-di-una-proposta-di-acquisto