Un viaggio alla scoperta delle tipologie di contratti di affitto per gli appartamenti

Con i rendimenti del residenziale in crescita, torna la voglia di acquistare una casa per metterla sul mercato degli affitti. Ma quali sono le diverse tipologie di contratti di affitto per gli appartamenti? Ecco una breve guida.

Rendimento del mercato immobiliare, cosa dicono i dati più recenti

Secondo l’ultimo studio condotto da idealista, portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, il rendimento lordo dato dall’acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è salito al 7,8% nell’ultimo anno. Nel quarto e ultimo trimestre del 2020, il rendimento offerto è stato pari al 7,5%.

Tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa diventano i più redditizi, con un indice di rendimento pari all’11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%.

Intervistata da idealista/news in chiusura del 2021, Isabella Tulipano di SoloAffitti ha poi spiegato che il 2021 è stato l’anno della ripresa anche per le locazioni, con i canoni che, dopo anni di frenata, sono tornati a salire mediamente del 2,6%, con differenze notevoli tra le varie città analizzate.

Se, alla luce di ciò, si decide di dare in locazione il proprio appartamento, tra quali tipologie di contratti di affitto si può scegliere? Scopriamolo insieme.

Contratto di affitto transitorio

Il contratto di affitto transitorio è la soluzione ideale per le locazioni temporanee non turistiche. In questo caso, la durata del contratto di affitto non può superare i 18 mesi. Terminati i 18 mesi il contratto di affitto transitorio è concluso, non c’è un rinnovo automatico.

Per stipulare un contratto di affitto transitorio bisogna documentare e allegare al contratto stesso delle specifiche esigenze (ad esempio, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro). Se tali esigenze non vengono specificate o decadono, il contratto di affitto transitorio si trasforma in contratto di affitto 4+4.

Contratto di affitto con cedolare secca

Il contratto di affitto con cedolare secca non è soggetto a imposta di registro e imposta di bollo. Tale tipologia contrattuale, inoltre, prevede un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Chi opta per il contratto di affitto con cedolare secca rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Qualora l’opzione non venisse esercitata all’inizio, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Il contratto di affitto con cedolare secca è possibile per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali.

Contratto di affitto 4+4 o a canone libero

Il contratto di affitto 4+4 o a canone libero prevede, per l’appunto, la possibilità per locatore e conduttore di stabilire un canone mensile senza limiti prestabiliti. Per stipulare un contratto di affitto 4+4 è sufficiente scaricare il modello e procedere con una scrittura privata che le parti devono controfirmare. Una volta stipulato, il contratto di affitto 4+4 deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Dopo la registrazione, il locatore ha 60 giorni di tempo per comunicare l’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio.

Il contratto di affitto 4+4 ha una durata di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni. Al termine degli 8 anni, se locatore e conduttore non hanno dato disdetta, il contratto si rinnova per altri 4 anni. Qualora si voglia disdire il contratto di affitto 4+4, è necessario inviare una lettere di recesso, tramite raccomandata A/R o Pec, con un preavviso di sei mesi.

Contratto di affitto 3+2 o canone concordato

Il contratto di affitto 3+2 o contratto a canone concordato è un’alternativa al contratto a canone libero. In questo caso, il canone è predeterminato da accordi territoriali raggiunti dalle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini.

Per calcolare il canone concordato del contratto di affitto 3+2 devono essere tenute in considerazione la grandezza dell’immobile in m2, la categoria catastale, l’ubicazione, la presenza di eventuali servizi accessori e di eventuali servizi tecnici.

Il contratto di affitto 3+2 ha una durata di 3 anni con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni. Alla seconda scadenza, locatore e conduttore possono decidere di rinnovare nuovamente il contratto a nuove condizioni oppure possono decidere di disdirlo.

Il contratto di affitto 3+2 presenta dei vantaggi fiscali sia per locatore che per conduttore. Il locatore può beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di un’imposta di registro ridotta e di un’aliquota ridotta al 10 per cento se opta per il contratto di affitto 3+2 con cedolare secca. Il conduttore che adibisce l’immobile ad abitazione principale può usufruire di un’agevolazione fiscale pari a 495,80 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro; pari a 247,90 euro, se il reddito complessivo si colloca tra i 15.493,71 e i 30.987,41 euro.

Contratto di affitto per gli studenti

Il contratto di affitto per gli studenti è destinato agli universitari e a chi segue corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario.

Il contratto di affitto per gli studenti prevede che lo studente abbia la residenza in un Comune diverso rispetto a quello in cui l’immobile in affitto si trova e che tale immobile si trovi nello stesso Comune, o in un Comune limitrofo, in cui è presente l’Università alla quale lo studente è iscritto.

La durata del contratto di affitto per gli studenti deve essere di un minimo di 6 mesi e di un massimo di 36 mesi, trascorso tale periodo – salvo disdetta – il contratto viene rinnovato automaticamente per altri due anni.

Casa in affitto, qualche consiglio

Chi, dunque, vuole acquistare una casa da mettere sul mercato degli affitti o possiede già un immobile dal quale vuole ricavare una rendita deve decidere a quale inquilino vuole rivolgersi e di conseguenza prendere in considerazione il contratto di affitto più adeguato.

Per evitare spiacevoli sorprese, è bene poi fare attenzione ad alcuni aspetti. Ad approfondire il tema con idealista/news è stata Isabella Tulipano di SoloAffitti, che ha spiegato: “È necessario procedere con un’attenta selezione dell’inquilino che tenga conto di:

rapporto reddito/canone: si chiedono la busta paga e la dichiarazione dei redditi dell’inquilino o degli inquilini che prendono in affitto l’immobile; in modo che la spesa del canone di affitto non incida più del 40% sul reddito disponibile;

eventuali referenze se l’inquilino era già stato in affitto;

valutare un garante se si tratta di un inquilino la cui documentazione finanziaria non sia del tutto convincente”.

Infine, nel caso in cui si fosse scelto un inquilino che con il tempo si fosse rivelato fastidioso per gli altri condomini, il locatore deve ricordare che la Cassazione ritiene lo stesso proprietario responsabile per le azioni dell’inquilino se non dimostra di aver fatto il possibile per evitarle e/o interromperle.

Fonte: https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2022/01/19/157401-un-viaggio-alla-scoperta-delle-tipologie-di-contratti-di-affitto-per-gli